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【资讯】农地流转改革催生地价重估机会

发布时间:2020-10-17 02:18:01 阅读: 来源:阀体厂家

农地流转改革催生地价重估机会

本周,土地流转概念表现抢眼,并成为场内资金关注的焦点。作为未来土地改革的一个重大方向,农村土地流转制度改革有利于提高农村土地使用效率,增加农村居民财富和增强地方财力。目前,全国已经有多个地区开始探索土地流转改革,但考虑地方政府土地规划与流转被法律所约束,未来土改想要深入,就必须在框架内寻求改变,即需要顶层设计。如果土地流转改革得以深入展开,未来土地价值将被重估,二级市场上的土地流转概念股将有望出现阶段性机会。  土改亟须顶层设计  目前,约束地方政府土地规划与流转的主要法律是《土地管理法》。该法案对各地土地规划实施总量控制,保护耕地,且有比较明确的规定。比如第三条中规定,十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策;各级人民政府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为。  也就是说,现行以土地管理法为主的各种土地管理法律法规,就是现在各地农地流转试点的紧箍咒,各地试点必须在这些框架内寻求改变。  目前来看,这一改革的顶层设计非常重要,然而目前顶层设计较为缺失。土改的方向,应该是在保护耕地面积等大原则前提下,促进土地的市场化流转。但无论是前期多个地区试点进行的农地流转,还是此次传闻中28个试点县市将可能开展的试点,都被要求“不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规”。这些政策、法规可能与“市场化流转”这一方向并不完全一致,而新的一套适合“市场化流转”的总体规划与制度暂时尚未建立起来,显然“顶层设计”仍然缺失。  各地探索土改  试点面临不确定性  除了海南与温州以外,此前多个地区已经开始探索农村土地流转制度改革,主要包括成都、重庆 、嘉兴、深圳等。这些地方具体的内容、模式虽然存在区别,但方向上都指向农村建设用地的市场化流转。  当然,近日温州出台的《农村产权交易管理暂行办法》则更进一步规定,12类产权均可在农村产权交易所交易,其中包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等。但各试点地区作为个体来看,其试点却可能因顶层设计缺失而面临较大的不确定性。中央或许正是希望各地率先探索,取得经验以后再进行顶层设计改革。如果是这样,各地试点更像是真正的“探路者”,客观上面临较大的风险。  作为“探路者”,此次温州试点值得关注。温州的12类产权可流转,是比较大胆的一次试点,已经接近甚至在一定程度上突破了现有的框架边界。若温州土改能够有突破性进展,则农村土改试点范围可能继续扩大,改革成功的可能性将增加。未来温州的大胆做法以及28个试点地区中其它一些大胆做法,是否能够成功,可能成为影响土地改革进程和方式的重要因素。  整体来看,土地改革是未来一个重要的改革内容,这一主题将可能反复出现,进而影响市场。作为土地改革的核心,农地流转给二级市场最直接的机会来自于土地价值的重估。未来某个试点地区的农地改革试点能够取得成功,则可能推广全国;当然也可能是,中央政府吸取各地试点成功经验,制定总体方案在全国范围内实施,此时,土地价值的重估将具有更扎实的基础,二级市场上的土地流转概念股也有望出现阶段性机会。

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