【资讯】农地流转改革催生地价重估机会

农地流转改革催生地价重估机会

本周，土地流转概念表现抢眼，并成为场内资金关注的焦点。作为未来土地改革的一个重大方向，农村土地流转制度改革有利于提高农村土地使用效率，增加农村居民财富和增强地方财力。目前，全国已经有多个地区开始探索土地流转改革，但考虑地方政府土地规划与流转被法律所约束，未来土改想要深入，就必须在框架内寻求改变，即需要顶层设计。如果土地流转改革得以深入展开，未来土地价值将被重估，二级市场上的土地流转概念股将有望出现阶段性机会。　　土改亟须顶层设计　　目前，约束地方政府土地规划与流转的主要法律是《土地管理法》。该法案对各地土地规划实施总量控制，保护耕地，且有比较明确的规定。比如第三条中规定，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策；各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。　　也就是说，现行以土地管理法为主的各种土地管理法律法规，就是现在各地农地流转试点的紧箍咒，各地试点必须在这些框架内寻求改变。　　目前来看，这一改革的顶层设计非常重要，然而目前顶层设计较为缺失。土改的方向，应该是在保护耕地面积等大原则前提下，促进土地的市场化流转。但无论是前期多个地区试点进行的农地流转，还是此次传闻中28个试点县市将可能开展的试点，都被要求“不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规”。这些政策、法规可能与“市场化流转”这一方向并不完全一致，而新的一套适合“市场化流转”的总体规划与制度暂时尚未建立起来，显然“顶层设计”仍然缺失。　　各地探索土改　　试点面临不确定性　　除了海南与温州以外，此前多个地区已经开始探索农村土地流转制度改革，主要包括成都、重庆 、嘉兴、深圳等。这些地方具体的内容、模式虽然存在区别，但方向上都指向农村建设用地的市场化流转。　　当然，近日温州出台的《农村产权交易管理暂行办法》则更进一步规定，12类产权均可在农村产权交易所交易，其中包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等。但各试点地区作为个体来看，其试点却可能因顶层设计缺失而面临较大的不确定性。中央或许正是希望各地率先探索，取得经验以后再进行顶层设计改革。如果是这样，各地试点更像是真正的“探路者”，客观上面临较大的风险。　　作为“探路者”，此次温州试点值得关注。温州的12类产权可流转，是比较大胆的一次试点，已经接近甚至在一定程度上突破了现有的框架边界。若温州土改能够有突破性进展，则农村土改试点范围可能继续扩大，改革成功的可能性将增加。未来温州的大胆做法以及28个试点地区中其它一些大胆做法，是否能够成功，可能成为影响土地改革进程和方式的重要因素。　　整体来看，土地改革是未来一个重要的改革内容，这一主题将可能反复出现，进而影响市场。作为土地改革的核心，农地流转给二级市场最直接的机会来自于土地价值的重估。未来某个试点地区的农地改革试点能够取得成功，则可能推广全国；当然也可能是，中央政府吸取各地试点成功经验，制定总体方案在全国范围内实施，此时，土地价值的重估将具有更扎实的基础，二级市场上的土地流转概念股也有望出现阶段性机会。

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